Comprendre le statut LMNP : conditions et avantages
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal français destiné aux particuliers qui louent un ou plusieurs logements meublés. Il permet de percevoir des revenus locatifs tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux, notamment grâce à l’amortissement du bien et à la déduction de certaines charges.
Le statut LMNP est une solution idéale pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier tout en optimisant leur fiscalité.
Qui est concerné par le statut LMNP ?
Le statut LMNP s’adresse à toute personne physique qui met en location un bien meublé à titre non professionnel. Cela concerne notamment :
- Les particuliers souhaitant investir dans un logement meublé (appartement, studio, résidence étudiante, EHPAD, etc.).
- Les propriétaires déjà bailleurs qui souhaitent bénéficier d’un régime fiscal plus avantageux.
- Les investisseurs cherchant un complément de revenu stable sans créer d’entreprise.
Les conditions pour obtenir le statut LMNP
Pour être reconnu comme loueur en meublé non professionnel, certaines conditions doivent être respectées :
- Les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 € ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
- Le logement doit être loué meublé, c’est-à-dire comporter tout le mobilier nécessaire à la vie courante du locataire.
- Le bailleur doit être inscrit au greffe du tribunal de commerce en tant que LMNP (obtenir un numéro SIRET).
En résumé, le LMNP est accessible à la majorité des particuliers, à condition que l’activité reste secondaire et que les revenus locatifs ne dépassent pas certains seuils.
Les avantages fiscaux du LMNP
Le régime LMNP offre plusieurs avantages fiscaux attractifs pour les investisseurs :
- Amortissement du bien immobilier : possibilité d’amortir la valeur du logement et du mobilier, réduisant ainsi le revenu imposable.
- Déduction des charges : les frais liés à l’entretien, à la gestion ou aux intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus locatifs.
- Deux régimes fiscaux au choix : le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %) ou le régime réel (déduction des charges réelles et amortissements).
- TVA récupérable dans certains cas, notamment pour les investissements en résidences de services.
Faire sa déclaration LMNP en ligne
Une fois que vous remplissez les conditions pour devenir Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), il est obligatoire de déclarer le début de votre activité en ligne. Cette déclaration doit être effectuée dans un délai de 15 jours maximum après l’acquisition du bien. Elle permet d’obtenir un numéro SIRET, indispensable pour vos démarches fiscales et administratives.
📝 À noter : vous pouvez faire la déclaration vous-même sur le guichet unique de l’INPI ou déléguer la procédure à un service spécialisé comme Legalstart, Indy ou LegalPlace.
1. Créer un compte
Rendez-vous sur le site du guichet unique de l’INPI pour créer un compte utilisateur. Si vous disposez déjà d’un compte, connectez-vous directement à votre espace personnel.
2. Déposer une formalité de création d’entreprise
Une fois connecté, cliquez sur « Déposer une formalité de création d’entreprise », puis sur « Créer une entreprise ». Sélectionnez le statut Entrepreneur individuel. Si vous possédez déjà un numéro SIREN pour une activité radiée, indiquez « Oui » à la question sur l’exercice d’une activité non salariée en France.
3. Choisir l’activité LMNP
Lors de la création, ajoutez une activité dans la rubrique « Liste des activités de l’établissement ». Choisissez ensuite :
- Activité principale : Loueur en meublé non professionnel.
- Catégorisation 1 : Activités de services.
- Catégorisation 2 : Location.
- Catégorisation 3 : Location de biens immobiliers.
- Catégorisation 4 : Loueur en meublé non professionnel.
4. Remplir les informations nécessaires
Complétez ensuite les champs relatifs à votre identité, votre adresse et les caractéristiques du bien loué. Le champ « nom de domaine internet » n’est pas obligatoire et peut être laissé vide.
5. Choisir le régime d’imposition des bénéfices
Deux options s’offrent à vous pour le régime d’imposition :
- Le régime micro-BIC (par défaut) : abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers, si les recettes ne dépassent pas 77 700 € par an.
- Le régime réel simplifié : permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien immobilier.
💡 Conseil : si vos charges représentent plus de 50 % de vos loyers ou si vos revenus dépassent 77 700 €, le régime réel simplifié est souvent plus avantageux.
6. Choisir le régime de TVA
En général, les LMNP sont exonérés de TVA. Dans ce cas, sélectionnez l’option « Activité hors champ ou exonérée de la TVA » dans la rubrique correspondante. Cependant, si vous proposez au moins trois des services para-hôteliers suivants, vous serez soumis à la TVA :
- Fourniture du petit-déjeuner.
- Nettoyage régulier des locaux.
- Accueil et réception des clients.
- Fourniture du linge de maison.
7. Valider et obtenir le numéro SIRET
Une fois toutes les étapes validées, vous recevrez un numéro SIRET. Ce numéro officialise votre activité de loueur meublé non professionnel et sera utilisé pour vos déclarations fiscales futures.
Votre activité LMNP est désormais déclarée ! Vous pouvez maintenant percevoir vos loyers et procéder à la déclaration de vos revenus locatifs.
Faire sa déclaration LMNP avec Legalstart, Indy ou LegalPlace
Si vous préférez éviter les démarches administratives, plusieurs plateformes peuvent s’en charger à votre place :
- Legalstart : propose une prise en charge complète de la formalité et du suivi administratif.
- Indy : accompagne les LMNP pour la comptabilité, la déclaration en ligne et le suivi fiscal.
- LegalPlace : offre un service simple et rapide pour créer votre dossier et obtenir votre numéro SIRET sans erreur.
Les deux régimes fiscaux pour la déclaration LMNP
En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous devez déclarer les revenus locatifs issus de votre activité. Deux régimes fiscaux sont possibles : le régime micro-BIC et le régime réel simplifié. Le choix entre ces deux régimes dépend principalement du montant de vos loyers et de vos charges.
Le régime micro-BIC : fonctionnement et plafonds
Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est le régime le plus simple et celui qui s’applique automatiquement aux loueurs meublés dont les revenus annuels ne dépassent pas 77 700 €.
Son fonctionnement repose sur un abattement forfaitaire :
- Vous déclarez le montant total des loyers perçus sur votre déclaration de revenus.
- L’administration applique automatiquement un abattement de 50 % pour frais et charges.
- Vous êtes imposé uniquement sur les 50 % restants.
Aucune charge réelle (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) ne peut être déduite dans ce régime. C’est donc une solution simple et avantageuse si vos dépenses sont faibles.
Le régime réel simplifié : principe et avantages
Le régime réel simplifié permet une imposition plus fine et souvent plus avantageuse pour les investisseurs qui ont des charges importantes. Il peut être choisi volontairement, ou devient obligatoire si vos recettes dépassent 77 700 € par an.
Ce régime offre plusieurs avantages majeurs :
- Déduction des charges réelles : frais de gestion, intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, entretien, etc.
- Amortissement du bien immobilier et du mobilier : cet amortissement réduit fortement le résultat imposable.
- Optimisation fiscale : dans de nombreux cas, le résultat LMNP devient nul, ce qui permet de ne pas payer d’impôt sur les loyers pendant plusieurs années.
Comment choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel ?
Le choix entre le micro-BIC et le régime réel dépend de votre situation financière et du niveau de vos charges. Voici quelques repères pour orienter votre décision :
- Choisissez le micro-BIC si vos charges (intérêts, frais, entretien) sont faibles et représentent moins de 50 % de vos revenus locatifs.
- Optez pour le régime réel simplifié si vos charges sont importantes ou si vous souhaitez amortir le bien pour réduire votre imposition.
- Vous pouvez exercer une option pour le régime réel lors de votre déclaration d’activité LMNP ou ultérieurement auprès du service des impôts des entreprises (SIE).
Déclarer vos revenus LMNP étape par étape
Pour bien déclarer vos revenus issus de la location meublée, il est essentiel de comprendre chaque étape. Vous devez d’abord identifier le régime applicable (micro-BIC ou réel simplifié), puis choisir le bon formulaire sur le site officiel. Ensuite, il suffit de remplir les champs selon vos données comptables et les informations relatives à votre bien.
💡 Astuce : préparez à l’avance vos justificatifs et vos montants afin de gagner du temps lors de la saisie en ligne.
Déclaration LMNP au régime micro-BIC : comment remplir le formulaire 2042-C PRO ?
Si vous relevez du régime BIC simplifié, votre déclaration s’effectue via le formulaire 2042-C PRO disponible sur impots gouv. Vous devez y indiquer le montant brut des loyers perçus, sans déduire les charges. L’administration appliquera automatiquement un abattement forfaitaire de 50 %, et le solde sera intégré à votre impôt sur le revenu.
💬 Exemple : si vos loyers annuels sont de 12 000 €, seule la moitié (6 000 €) sera imposable.
Déclaration LMNP au régime réel simplifié : guide pour la liasse fiscale (2031 et 2033)
Le régime réel permet de déduire vos charges réelles et d’amortir le bien meublé. Pour cela, vous devez produire une liasse fiscale composée des imprimés 2031 et 2033. Ces documents détaillent les recettes, les dépenses, les amortissements et le résultat fiscal. Une fois validée, la liasse est transmise au Service des Impôts des Entreprises via le portail impot.gouv.fr.
Les dates limites et le calendrier fiscal LMNP en 2025
En 2025, la date limite de dépôt dépend de votre régime et de votre mode de transmission. Les déclarations au micro-BIC suivent le calendrier de la déclaration de revenus classique, tandis que celles au régime réel doivent être déposées avant la mi-mai. La cotisation foncière des entreprises (CFE) doit quant à elle être payée avant le 15 décembre de l’année concernée.
📅 Pensez à consulter le calendrier officiel sur impots gouv pour vérifier la duree restante avant chaque échéance.
Optimiser votre déclaration LMNP
Pour réduire le montant à payer, il existe plusieurs moyens d’optimisation. En régime réel, vous pouvez amortir le bien, le mobilier et certains frais, tandis que l’adhésion à un CGA évite la majoration du bénéfice imposable. L’objectif est d’utiliser chaque option légale pour limiter la base imposable tout en respectant les formalites administratives.
💼 Bon réflexe : faites vérifier votre dossier par un professionnel avant de le soumettre, surtout lors du debut de votre activité.
Erreurs courantes à éviter lors de la déclaration LMNP
Plusieurs fautes reviennent souvent : confondre le régime micro-BIC et réel, omettre certaines charges, ou mal reporter les loyers. Ne pas déclarer une location temporairement inoccupée, oublier la CFE ou mal catégoriser les locations meublees sont aussi des erreurs fréquentes. Relire attentivement votre article fiscal et vos documents avant validation reste le meilleur moyen d’éviter un redressement.
Que faire en cas de retard dans votre déclaration LMNP ?
Retard dans la déclaration d’activité
Si vous avez dépassé le délai de 15 jours après l’acquisition du bien pour déclarer votre activité LMNP, vous pouvez régulariser la situation en déposant la déclaration sur le guichet unique de l’INPI dès que possible. L’administration attribuera tout de même un numéro SIRET, mais vous risquez un léger retard de traitement ou une demande d’explication.
Retard dans la déclaration des revenus
Si vous avez oublié de déclarer vos revenus LMNP, vous pouvez les régulariser via votre espace impots.gouv.fr en effectuant une déclaration rectificative. En cas de retard important, l’administration peut appliquer des intérêts de retard (0,20 % par mois) et une majoration allant jusqu’à 10 % du montant dû.
Faut-il faire appel à un expert-comptable pour votre déclaration LMNP ?
Les bénéfices de l’accompagnement par un professionnel
Faire appel à un expert-comptable pour votre déclaration LMNP présente plusieurs avantages. Il vous aide à choisir le régime fiscal le plus adapté (micro-BIC ou réel), à optimiser vos charges déductibles et à établir une comptabilité conforme aux exigences fiscales. L’expert-comptable se charge également du calcul des amortissements, de la déclaration des résultats et du suivi administratif, ce qui limite les risques d’erreur.
Le coût d’un expert-comptable pour une activité LMNP varie généralement entre 300 € et 800 € par an, selon la complexité du dossier. En contrepartie, ses honoraires sont entièrement déductibles des revenus LMNP, ce qui réduit l’impact fiscal.
L’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA)
Si vous relevez du régime réel, l’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA) est recommandée. Elle permet d’éviter la majoration de 20 % du bénéfice imposable et de bénéficier d’une vérification de cohérence de votre comptabilité. L’inscription à un CGA se fait facilement en ligne et coûte en moyenne entre 100 € et 200 € par an.
Un accompagnement en ligne avec des solutions comme Indy
Si vous préférez une solution plus simple et moins coûteuse, des plateformes comme Indy proposent un accompagnement en ligne complet pour la gestion de votre LMNP. Indy automatise la saisie comptable, calcule vos amortissements, prépare la liasse fiscale et transmet les documents directement à l’administration.
C’est une alternative moderne et économique à l’expert-comptable traditionnel, adaptée aux loueurs souhaitant gérer leur activité de manière autonome.
Foire aux questions sur la déclaration LMNP
Dois-je déclarer mes revenus LMNP si je n’ai encaissé aucun loyer ?
Oui. Même sans loyer encaissé, vous devez déclarer votre activité LMNP pour rester en règle. Vous indiquerez simplement “0 €” de recettes, et vous ne serez pas imposé.
Je fais de la location meublée. Dois-je payer de la CFE (cotisation foncière des entreprises) ?
Oui. En tant que loueur en location meublée, vous êtes en principe redevable de la CFE (cotisation foncière des entreprises), car cette activité est considérée comme une activité professionnelle.
Cependant, certaines exonérations existent, notamment :
- si le logement constitue votre résidence principale ;
- si les revenus tirés de la location sont très faibles ;
- ou si le logement est loué de manière occasionnelle (ex. tourisme).
Vous pouvez vérifier votre situation sur votre espace impots.gouv.fr ou auprès de votre Service des Impôts des Entreprises (SIE).
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) concerne les particuliers dont les loyers sont inférieurs à 23 000 € ou représentent moins de 50 % des revenus du foyer. Le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) s’applique si vos loyers dépassent 23 000 € et plus de 50 % de vos revenus.
Comment déclarer plusieurs biens en LMNP ?
Vous n’avez qu’un seul statut LMNP, même avec plusieurs logements. Tous vos biens sont déclarés sous le même numéro SIRET, en indiquant les revenus de chaque location.
Comment récupérer la TVA en LMNP ?
La location meublée classique est exonérée de TVA. Vous ne pouvez la récupérer que si vous proposez des services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage, accueil, linge de maison) ou investissez dans une résidence de services.