Investir dans l’immobilier est l’un des moyens les plus populaires pour constituer un patrimoine et générer des revenus passifs. Cependant, lorsqu’il s’agit de choisir entre l’investissement locatif direct et l’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), beaucoup d’investisseurs se retrouvent face à un dilemme.
L'investissement locatif est-il rentable ?
L’investissement locatif peut être une source de revenus intéressante, notamment grâce à plusieurs leviers financiers et fiscaux disponibles en France. Pour déterminer si cet investissement est rentable, il est essentiel de comprendre comment maximiser les avantages tels que l’effet de levier, la gestion des taux d’intérêt et la durée de l’emprunt.
L'avantage de l'effet de levier en France
L’effet de levier est l’un des principaux atouts de l’investissement locatif en France. En utilisant un emprunt pour financer une grande partie de l’achat immobilier, vous pouvez considérablement augmenter la rentabilité de votre investissement.
L’idée est simple, en empruntant de l’argent pour acheter un bien immobilier, vous avez la possibilité d’acquérir un actif plus important que ce que votre capital seul permettrait. Par exemple, si vous apportez 20% du prix du bien et que vous empruntez les 80% restants, vous bénéficiez de la rentabilité sur l’ensemble du bien, et non seulement sur votre apport initial. En d’autres termes, les loyers couvrent le coût du prêt, et le surplus génère un revenu supplémentaire.
En France, les taux d’emprunt sont généralement fixes, ce qui vous protège contre les hausses de taux d’intérêt dans les années à venir. Par exemple, après la crise du COVID, les taux d’intérêt ont considérablement augmenté, passant de 1% en moyenne en 2021 à environ 3% en 2024 pour un prêt sur 20 ans. Si vous aviez contracté un prêt à taux fixe avant cette hausse, votre taux ne changerait pas, vous mettant ainsi à l’abri de cette augmentation. En revanche, si les taux venaient à baisser à l’avenir, vous auriez la possibilité de renégocier votre prêt avec la banque, ce qui pourrait encore améliorer la rentabilité de votre investissement.
Les taux d'intérêt et la durée de l'emprunt
Les conditions de financement, en particulier les taux d’intérêt et la durée de l’emprunt, sont des éléments essentiels qui influencent directement la rentabilité de l’investissement locatif.
Un taux d’intérêt bas réduit le coût total de votre emprunt, ce qui augmente votre marge bénéficiaire. Un autre point important est la durée de l’emprunt qui joue également un rôle important. Un emprunt sur une longue durée, par exemple 20 à 25 ans, permet de réduire le montant des mensualités, ce qui peut vous aider à maintenir un cash-flow positif, c’est-à-dire la différence entre les loyers perçus et les mensualités. Cependant, une durée plus longue entraîne un coût total d’emprunt plus élevé, ce qui peut finalement affecter la rentabilité globale de votre investissement.
Exemple : Emprunt de 100 000 € sur 20 ans
Si vous décidiez d’investir dans l’immobilier en empruntant 100 000 € sur 20 ans avec un taux d’intérêt fixe de 3%.
- Mensualité : Chaque mois, vous rembourserez 554,60 € à la banque.
- Coût total de l’emprunt : Après 20 ans, vous aurez remboursé 133 104 € au total.
- Intérêts payés : Sur ces 133 104 €, 33 104 € correspondent aux intérêts versés à la banque.
Rentabilité de l'investissement locatif
La rentabilité d’un investissement locatif dépend de plusieurs facteurs, notamment l’emplacement du bien, le type de location (nue ou meublée), et les dispositifs fiscaux disponibles. Par exemple, un appartement situé dans une grande ville comme Paris ou Lyon peut offrir un rendement locatif plus faible en raison du prix d’achat élevé, mais une plus-value potentiellement importante à long terme. À l’inverse, un bien situé dans une petite ville peut offrir un rendement locatif plus élevé, mais avec moins de potentiel de plus-value.
Il est également important de prendre en compte les frais liés à la gestion du bien, les charges de copropriété, les travaux d’entretien, ainsi que la fiscalité sur les revenus locatifs. Tous ces éléments peuvent impacter la rentabilité de votre investissement.
Une alternative : l'investissement via les SCPI
Face aux contraintes de l’investissement locatif direct, de nombreux investisseurs se tournent vers les SCPI, une solution plus accessible et moins contraignante.
SCPI, c'est quoi ?
Les SCPI sont des sociétés qui collectent des fonds auprès d’investisseurs pour acheter et gérer un parc immobilier comme des bureaux, des commerces, des résidences, etc. Les revenus locatifs perçus par la SCPI sont ainsi redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes.
Les SCPI offrent donc l’avantage de mutualiser les risques et de déléguer toute la gestion à des professionnels, ce qui en fait une solution idéale pour les investisseurs cherchant une approche passive.
Les avantages de la SCPI
Gestion déléguée
Investir en SCPI permet de profiter des revenus immobiliers sans avoir à gérer soi-même un bien. Toute la gestion est assurée par des professionnels, ce qui réduit considérablement les problèmes liés à la gestion locative directe.
Diversification et mutualisation des risques
En investissant dans une SCPI, vous devenez propriétaire d’une fraction d’un large portefeuille immobilier, ce qui diminue les risques associés à un seul bien. La diversification géographique et sectorielle permet de mieux absorber les aléas du marché immobilier.
Accessibilité financière
Contrairement à l’achat d’un bien immobilier, investir en SCPI ne nécessite pas un capital important. Vous pouvez commencer à investir avec quelques milliers d’euros seulement, ce qui rend cette option accessible à un plus grand nombre d’investisseurs.
Laquelle choisir ?
Le choix de la SCPI dépend de vos objectifs d’investissement. Si vous recherchez un complément de revenu régulier, une SCPI de rendement sera plus adaptée. Si vous souhaitez bénéficier d’avantages fiscaux, une SCPI fiscale pourrait être la meilleure option. Il est essentiel d’analyser les performances passées, la stratégie de gestion, et la composition du portefeuille de chaque SCPI avant de prendre une décision.
